‘Er moet iets gebeuren, dat staat vast’ Deel II

28 september 2021, 12:35 Algemeen

WOUDENBERG – Woudenberg kent voor het tiende kwartaal op rij een krappe woningmarkt. Een oplossing lijkt op korte termijn nog niet in zicht, onder meer omdat huizen bouwen nu eenmaal tijd kost. LetOp Woudenberg stelde de gemeenteraadsfracties de vraag hoe zij tegen de situatie aan kijken. Vandaag het tweede artikel in de serie over de woningmarkt.

Zijn er andere maatregelen denkbaar behalve bouwen?

Jan Bessembinders ziet meerdere kansen: ‘We horen dat de verhuurdersheffing die woningbouwcorporaties aan het rijk betalen, hen minder woningen laat ontwikkelen dan ze zouden willen. Het zou daarom goed zijn als gemeenten samen via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opnieuw aan de bel trekken bij het rijk, met het signaal dat die verhuurdersheffing gefaseerd wordt afgeschaft. 

Dit deden ze al in 2019, maar omdat de kabinetsformatie nog steeds voortduurt, is het een goed moment om die boodschap nog eens te onderstrepen. Dan kunnen woningbouwcorporaties weer meer investeren in bouw van betaalbare en hoogwaardige huurwoningen en in het onderhouden en energieneutraal maken van hun bestaande woningvoorraad.

Iedereen heeft het erover dat het rijk weer de regie op de woningmarkt moet pakken, maar we mogen niet vergeten dat er bij gemeenten ook voldoende personeel met kennis van bouwen en de woningmarkt moet zijn om met projectontwikkelaars, bouwbedrijven en corporaties het gesprek op het juiste niveau te kunnen voeren. Daarom zou er ook geïnvesteerd moeten worden in kennisopbouw en -behoud op het gebied van bouwen en wonen bij de gemeenten.

Als CDA hameren we al een flink aantal jaren op verkeersveiligheid in en om Woudenberg. Als we met nieuwbouwprojecten aan de slag gaan, is het wat CDA Woudenberg betreft essentieel dat goede en veilige wegen en fietspaden én goede OV-verbindingen onlosmakelijk aan wonen en bouwen worden verbonden, anders sta je straks bij de uitgang van je nieuwbouwwijk achteraan in de file op de ontsluitingsweg om naar je werk te gaan – of wacht je vergeefs op een vertraagde bus. 

Denk dus na over goede logistiek bij het maken van je bouwplannen en investeer als gemeente Woudenberg in een goede relatie met de provincie: cruciale verkeersaders als de N224 en N226 zijn immers niet van onze gemeente, maar van de provincie Utrecht.’

Moniek van de Graaf ziet ook kansen: ‘Betaalbare koopwoningen bouwen heeft alleen zin als de huizen ook daadwerkelijk worden gekocht door starters en gezinnen en niet door (kleine) beleggers, die het vervolgens voor torenhoge prijzen verhuren. Woudenberg moet haar woningmarkt veel meer gaan beschermen tegen (kleine) beleggers, die al verschillende nieuwbouwhuizen hebben opgekocht in Groenwoud, rond de Nijverheidsweg en in Hoevelaar, en ook bestaande woningen in het hele dorp. 

Dat is de wereld op zijn kop: we bouwen niet om de (kleine) beleggers te spekken en de Woudenbergers met een torenhoge huur op te zadelen met bedragen tot rond de 1400 euro per maand voor de kale huur. 

Daarbij drijven de (kleine) beleggers de huizenprijzen nog verder op: ze overbieden de gezinnen en starters, die een veel minder dikke portemonnee hebben. Een paar maanden geleden heeft de raad een eerste poging gedaan om dit tegen te gaan, maar dat is maar zeer beperkt gelukt. Er was helaas geen meerderheid in de raad om voor nieuwbouwwoningen boven de Nationale Hypotheek Garantie-grens van 325.000 euro een zelfbewoningsplicht in te voeren. De reden: beleggers zouden niet geïnteresseerd zijn in huizen boven de 325.000 euro. Dat is aantoonbaar onjuist. 

PvdA-GroenLinks gaat een voorstel inbrengen in de raad om het bedrag te verhogen. Het wordt vanaf 1 januari 2022 ook mogelijk om een zelfbewoningsplicht van bijvoorbeeld 5 jaar voor bestaande woningen in te voeren. Wij willen dat dit ook in Woudenberg mogelijk wordt. En dan geen wassen neus tot de NHG-grens, maar een steviger bescherming van de woningmarkt voor de Woudenbergers.’ Overigens geeft Molenbeek Makelaars aan dat de gemiddelde verkoopprijs voor een koophuis in september 427.000 euro is. Eén op de tien kopers komt uit Amersfoort. Ook zijn er veel mensen uit andere delen van het land.   

Peter van Schaik wil ook een plicht om zelf in de woning te gaan wonen. ‘Ja, zeker. Om te beginnen hebben we als gemeente de zelfbewoningsplicht ingevoerd. Hiermee proberen we de woningen tot aan de NHG-grens uit handen te houden van beleggers. Wij willen als GBW ook de mogelijkheden verder (laten) onderzoeken naar de mogelijkheden van ‘woningsplitsing’. Woningsplitsen is een nuttige manier om de woningvoorraad uit te breiden en het aanbod beter aan te laten sluiten op de vraag. Als gemeente kun je woningsplitsen stimuleren. Het kan een oplossing bieden als er een tekort is aan starterswoningen. 

Ook kan woningsplitsen handig zijn als er een tekort is aan (levensloopbestendige) woningen voor ouderen. Door op de begane grond een nultredenwoning te realiseren, kunnen ouderen langer in de vertrouwde omgeving blijven wonen. Ook bij een overschot aan grote of dure woningen kan splitsen een goede oplossing bieden.’

Jhony Stalman ziet de oplossing in doorstroming: ‘Het probleem ligt aan mensen die langer blijven zitten, kleiner wordende huishoudens en dat in de laatste 10 jaar te weinig is doorgebouwd. Dat probleem is op dit moment alleen op te lossen door meer te bouwen, en in de goede mix van woningen bouwen.

Tweejaarlijks onderzoek wijst uit dat we in alle segmenten dienen te blijven bouwen, ook om de doorstroom mogelijk te maken. Woudenberg mag bouwen en doet dat nu ook; maar landelijk of regionaal gezien is het maar een druppel op een gloeiende plaat. Daarbij komt dat sociale huurwoningen voor 25 procent aan Woudenbergers moet worden toegewezen en de rest vrij is voor iedereen.’ ‘De overheid zal een regierol moeten nemen in het woningprobleem. Dat gaan we niet alleen in Woudenberg oplossen. Natuurlijk roept iedereen bouwen, bouwen, bouwen, maar we moeten vooral slim bouwen en daarbij ook accepteren dat we niet allemaal een riante achtertuin kunnen hebben. 

Alleen sociale huur nu bouwen gaat het probleem zeker niet oplossen, daarmee bouw je vooraan in de keten en zal alles daar blijven steken als we zaken als scheef wonen en doorstroom niet oplossen. Doorstroom coaches en makelaars worden vaak ingezet, voor ons nu nog niet duidelijk wat daar de successen in zijn,’ aldus Stalman.

Worden jullie vaak over dit onderwerp aangesproken? 

De raadsleden van het CDA kennen het probleem heel goed. ‘We worden hier heel vaak op aangesproken. We hebben een hele actieve CDJA jongerenclub, dus het zal je niet verbazen dat met name de jongerenproblematiek bij ons hoog op de agenda staat. Triest dat we niet in staat zijn om Woudenbergse jongeren, die graag in Woudenberg willen blijven wonen, kunnen voorzien van een woning. Actie is nu nodig!’ 

Moniek van de Graaf weet dat dit onderwerp leeft: ‘Zeker, door jongeren die overwegen het dorp uit te gaan om zo niet zeven jaar op een sociale huurwoning hoeven te wachten, bezorgde ouders die niet willen dat hun kinderen het dorp moeten verlaten als ze op zichzelf willen wonen, maar ook door twintigers die in een (sociale) huurwoning wonen en die de volgende stap willen maken naar een koopwoning, maar dit niet kunnen betalen, ook niet als stelletje, dat een gezin wil beginnen. 

Maar ook ouderen die zich zorgen maken omdat ze slecht ter been aan het worden zijn en een overstap naar  kleiner wonen niet kunnen maken omdat er weinig betaalbare levensloopbestendige woningen zijn. 

De laatste maanden ben ik ook door verschillende Woudenbergers benaderd over de huizen die zijn gekocht door (kleine) beleggers in hun buurtje. Daar maken ze zich zorgen over. En terecht.’

Peter van Schaik krijgt veel complimenten: ‘Wij hebben als GBW in 2019 een enquête uitgevoerd over de Jongerenhuisvesting. Toen zijn er veel reacties geweest van jongeren. Het komt nu ook nog wel voor dat wij worden aangesproken over dit onderwerp, maar klachten vallen mee. 

We krijgen ook enthousiaste berichten dat het inwoners gelukt is om een mooie koopwoning (Koopgarant) te kopen. Ook krijgen we vaak complimenten voor de geïntroduceerde starterslening.’

Jhony Stalman ziet een groot probleem: ‘In veel gesprekken vallen steeds de woorden: “die huizenprijzen ook”; of “mijn … kan geen huis vinden, zelfs niet met een goed salaris”. Dus ja; het is iets dat zeker leeft. Uiteindelijk zit er ergens een plafond op de huizenprijzen; aangezien een tussenwoning o.i.d. straks volledig buiten bereik is van een gezin dat het met 1,5 keer modaal doet (1 keer parttime, 1 keer fulltime). 

Het schrijnende is dat - als je geen geld van je ouders meekrijgt - alles buiten bereik lijkt. Hiermee werken we ook scheefwonen in de sociale huur in de hand en in veel gevallen worden mensen veroordeeld tot duur huren; terwijl dat huis kopen in veel gevallen veel goedkoper is.

“Dat er iets moet gebeuren staat vast. Huizen zijn onbereikbaar aan het worden; zelfs voor de middenklasse”.’ 

‘Dat probleem is op dit moment alleen op te lossen door meer te bouwen, en in de goede mix van woningen bouwen.’

Gerhard te Winkel